仲裁庭认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，江苏某公司与王某之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预售商品房备案登记。但双方系争商品房买卖合同是在江苏某公司未偿还借款本息的情况下，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期江苏某公司难以清偿债务时，通过将江苏某公司所有的商品房出售给王某这一债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。

本案值得大家关注的是:在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且江苏某公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，仲裁庭对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。    本案双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故本案应当认为王某作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，江苏某公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。王某应足额支付购房款后,江苏某公司交付房屋。

 在此,仲裁员提醒您:借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，应当予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。